재건축 vs 리모델링, 차이점 과 장점 단점

재건축과 리모델링의 의미를 살펴보면, 재건축은 노후된 아파트를 완전히 허물고 그 땅에 새로운 건물을 짓는 것을 말한다면, 리모델링은 노후된 아파트를 철거하지 않고 기존 구조를 활용해 고쳐 짓는 방식이지요. 이 과정에서 공간의 효율성을 제고할 수 도 있습니다. 요즘 '재건축'과 '리모델링'을 각각 지지하는 조합원이 양분되어 있는 단지가 꽤 있는 듯합니다. 그만큼 이슈가 된다는 이야기입니다. 오늘은 두 형태의 차이점과 장단점에 대해 알아보겠습니다.

 

▣ '재건축'과 '리모델링'의 차이

 

 1)재건축은 준공 후 최소 30년 이상 된 아파트에 대해  추진이 가능하고, 리모델링은 15년 이상 가능.

    ( 재건축은 주민동의율 4분의 3이상, 리모델링은 3분의 2 이상)

 

 2)재건축을 위한 안전 진단 등급 조건은 D 또는 E 등급을 받아야 하고, 리모델링은 B 등급 이상 가능.

    ( 리모델링 : B 등급은 수직증축, C등급이면 수평증축 가능)

 

 3) 용적률에 있어서도 재건축은 법적 용적률 범위 내에서 가능, 리모델링은 법적 용적률 초과 가능.

 

 4) 재건축은 임대주택 의무 비율과 '재건축 초과 이익 환수조항' 이 있으나, 리모델링은  해당 없음.

 

 

       ※ 초과이익환수제 

       조합원이 재건축을 통해 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균

       3000만원 넘는 경우 초과 금액의 최고 50% 를 부담금으로 환수하는 제도

 

▣ '재건축'과 '리모델링'의 장단점

 

재건축은 건물 가치가 상승한다는 큰 장점이 있습니다. 또한 전체 세대수가 증가하고 동. 호수 변경도 가능하죠. 하지만 오랜 공사기간과 많은 비용이 투입되는 부분은 단점이라 볼 수 있죠. 그리고 '초과 이익환수제' 대상이 되는 부분도 단점입니다.

 

 

리모델링은  상기 언급한 부분 외 재건축과 비교할 바는 못돼지만 15% 이내 세대수 증가가 가능하다 것이 있습니다. 반면에 기존 구조를 유지하기 때문에 확장에 한계가 있고, 특히 지하주차장 확장 시에는 많은 비용이 듭니다. 신축에 비해서 시세는 낮을 수밖에 없지요

 

 

▣ 규제에 따른 관점 변화

 

'재건축'은 규제의 영역에서 자유롭지 못합니다.또한 안전진단 등급기준 통과 여부, 사업 추진 후 소요기간 최소 8~10년 등임에 반해 '리모델링'은 사업 소요기간이 4~5년으로 상대적으로 짧고, 임대주택 기부채납 비율 등에서 자유롭습니다. 이러한 요인 등으로 재건축의 대안으로 리모델링이 부각되고 있습니다.

 

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그러나 최근에는 세계적인 인플레이션 심화로 각국의 급격한 금리인상은 자산가치의 하락을 촉발하고 있습니다. 한국 내에서도 정치, 경제, 사회적 변수가 너무 많아 과거처럼 '정책의 일관성'과 '예측가능성'에 기반한 의사결정보다는 추이를 관찰하시면서 스스로의 여건과 사회적 환경을 고려한 선택이 중요한 시점입니다.