사업용 토지 비사업용 토지 구분

아파트 투자를 통한 시세차익과 그에 따른 양도세 절세 못지않게 토지 투자에서도 사업용이냐 비사업용이냐에 따라 양도 시 세금의 차이가 많이 나는데요. 오늘은 우리가 간과하기 쉬운 것 중 하나인  '사업용 토지'와 '비사업용 토지'를 구분하는 방법과 세금 부과 기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 사업용 토지 '기간 기준'

1) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우

2) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우

3) 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우

   ( 이 경우는 소유기간과 무관하게 해당하는 경우 적용)

 

2.'비사업용 토지'의 개념

개인 또는 법인이 소유하고 있는 토지로써 농지/임야/목장용지/나대지 등 토지 지목별로 구분하여 토지소유 기간 동안 토지 이용현황에 따라 사업용으로 사용되지 아니한 기간이 [소득세법] 또는 [법인세법]에서 규정하고 있는 일정 기간을 초과하는 토지를 말하는 겁니다.

 

3.'비사업용 토지'의 범위

대표적인  '비사업용 토지'는 소재지에서 직접 농사를 짓는 경우(재촌자경)가 아닌 경우, 도시지역인 주거. 상업. 공업지역 안의 농지, 소유자가 소재지에 거주하지 않는 임야, 별장의 부속토지, 그 외의 토지로써 거주 또는 사업과 직접적이 관련이 없는 경우를 말합니다.

 

사업용 토지로 인정받아 중과세를 피 하려면 기간 기준과 토지의 범위 기준을 모두 충족해야 합니다. 따라서 양도일 현재 사업을 운영한다고 하여 인정받기는 불가능합니다. 양도 시에는 사업용 토지 여부를 정확히 확인하셔야 신고오류로 인한 가산세 등의 불이익을 방지할 수 있습니다.

 

1) '나대지' 사업용 토지로 전환 방법

 

특히 나대지(건축물이 없이 방치되는 토지)의 경우, 거의 대부분 건축물을 지어야 사업용으로 인정받습니다. 다만, 화원이나, 창고, 주차장 등으로 직접 사업을 하여 일정 수입을 발생시키면 사업용으로 인정하기도 합니다.

 

4. 비사업용 토지 세율

비사업용 토지에 대한 양도세율은 아파트와 마찬가지로 정부 정책에 따라 변동성이 크기 때문에 양도 시점에 미리 확인해야 할 필요가 있습니다. 특히 중과세율 적용 여부, 장기보유 특별공제 등이 중요한 부분임을 기억하셔야 합니다.

 

 

과세표준	현행	개편안
1200만원 이하	16%	26%
1200~4600만원 이하	25%	35%
4600~8800만원 이하	34%	44%
8800~1억5천만원 이하	45%	55%
1억5천만원~3억원 이하	48%	58%
3억~5억 이하	50%	60%
5억~10억 이하	52%	62%
10억 초과	55%	65%