올해 한국은행 금리는 4회 연속 3.50% 동결한 상태입니다. 금리는 부동산 가격에 민감하게 영향을 주는 주요 변수 인 점을 고려할 때 6월 분양을 앞둔 구의역 롯데캐슬 이스트폴 예상 분양가 및 안전마진에 대한 정보는 투자자에게 꼭 필요한 정보입니다. 지금부터 꼼꼼하게 살펴보도록 하겠습니다.
2023년 아파트 청약 경쟁률 동향
한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 올해 들어 규제 완화 및 금리 동결 등으로 전국 아파트 청약 경쟁률이 작년 하반기 대비 상승 한다고 하는데요. 전국 평균 1순위 경쟁률은 작년 하반기 3.8대 1에서 7.0대 1로 1.8배 상승했으며, 특히 서울 1순위 경쟁률은 작년 (7~12월) 대비 5.8대 1 인 것에 비해 올해 49.8대 1로 9배 상승했다고 합니다
지방에서는 인천, 전북, 경남밀양, 전북, 대구 등을 제외하면, 충북 청주의 '신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴'과 해링턴 플레이스 테크노폴리스' 각각 73.8대 1 , 57.6대 1의 1순위 경쟁률도 흥행에 성공했고, 경남 창원 '창원 롯데캐슬 포레스트' 1블록 2블록 각각 28대 1의 경쟁률로 청약에 관심을 보인 것으로 나타나고 있습니다.
인덕원 부동산 매매동향
지난 6월 1일 한국부동산원 청약홈에 따르면 경기 의왕 '인덕원 퍼스비엘' 1순위 청약 접수에서 303 가구 모집에 총 3043명이 신청해 평균 경쟁률이 10대 1, 전용 84제곱미터(최고 분양가 10억 7900만 원) 기준 29.71대 1을 기록했다고 합니다. 이는 고분양가 논란에도 불구하고 1순위에서 전유형 마감에 성공 한 점이 시장의 열기를 대변하는 듯합니다.
인덕원 부동산 시장은 GTX-C 노선의 인덕원역 신설 호재로 급격하게 올랐다가 지난해부터 시작한 금리 인상으로 가격이 절반 가까이 폭락한 지역이며, 일부 단지의 미분양 사태까지 발생한 지역입니다.
또한 국토교통부 실거래공개시스템에 따르면 의왕시 포일동 '인덕원푸르지오엘센트로' 전용 84제곱미터가 지난 5월 11억 4천만 원에 매매되었다 합니다. 이는 지난 2월 거래된 8억 4천만 원 대비 3억 원이 오른 가격입니다. 미분양물량도 빠르게 소진 중인데요. 지난해 9월 분양 한 '인덕원 자이 SK뷰'도 전평형 분양이 완료되었다고 합니다
구의역 롯데캐슬 예상 분양가 및 안전마진 미래가치
광진구 부동산 최근 매매 가격
서울 광진구 최대의 학군 지는 광장동입니다. 광장동 가장 신축인 광장힐스테이트 전용 84제곱미터가 올해 초 17.75억 원에 거래되었습니다. 물론 전고점(21.8억) 대비 많이 빠지긴 했습니다. 향후 광진구의 랜드마크 가능성이 높은 극동아파트의 경우에도 올해 4월 전용 84제곱미터가 15.6억(전고점 18.5억)에 실거래되었습니다.
| 아파트 | 면적 | 매매가격(분양권가격) | 거래일시(입주시기) |
| 광장힐스테이트 | 전용84제곱미터 | 매매가격 17.75억 | 2023.1월(2012.03) |
| 광장극동아파트 | 매매가격 15.6억 | 2023.4월(1985~1989) | |
| 롯데캐슬리버파크시그니처 | 분양권 가격 20억 | 현재호가(2023.07) |
또한 올해 7월 입주예정인 '롯데캐슬 리버파크시그니처'는 84제곱미터 기준 현재 분양권 20억에 나와 있습니다. 2020년 청약 당시 분양가 8억 5천~11억 2400만 원(평균 10.7억)이었다고 하니 부러울 뿐입니다
은평구 '새절역 두산위브 트레지움'청약 경쟁률 및 계약조건
롯데캐슬 이스트폴 의 청약경쟁률 및 계약조건은 앞서 서울 은평구 신사동 일원에 총 424세대 규모로 분양 완료한 '새절역 두산위브 트레지움'을 통해 간접적으로 예상할 수 있는데요. 1순위 평균 78.9대 1 , 최고 494대 1의 경쟁률, 계약조건은 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%이며 중도금은 전액 대출 및 세대당 2건까지 가능하다고 하는데요. 잔금 대출 시 1 주택 처분 조건부 해제 및 실거주 의무가 없고, 분양권 전매제한 기간은 1년이라고 합니다
| 구분 | 경쟁률,%,기간 | 조건 |
| 1순위 청약경쟁률 | 78.9대1(최고 494대1) | |
| 계약금 | 10% | |
| 중도금 | 60% | 이자후불제 전액대출, 세대당 2건까지 |
| 잔금 | 30% | 1주택 처분 조건부 해제,실거주 의무 X |
| 분양권 전매제한 | 1년 |
구의역 롯데캐슬 이스트폴 분양가 & 안전마진 미래가치
분양가 예상
시장에서는 롯데캐슬 이스트폴의 분양가를 평당 3500만 원~4000만 원 전용 84제곱미터 기준 12억~13억대를 예상하는 의견이 많습니다. 물론 어디까지나 예상은 예상일 뿐입니다. 만일 12억대 분양가가 나온다면 대박인 거죠! 초근접 역세권, 한강조망, 호텔 등 복합 문화시설 광진구청 의회 및 동서울터미널 현대화 사업과 묶이면 그 시너지는 상상하기 어려워 보입니다.
안전마진 & 미래가치
앞서 언급드린 광장힐스테이트 올해 초 17.75억 원 올해 4월 거래된 극동아파트 15.6억 원뿐만 아니라, 구의동 래미안 파크스위트 33평형 도 올해 3월 14억 1천만 원, 2022년 1월 입주한 구의동 이 편한 광진그랜드파크 32평형도 올해 4월 16억에 거래되었습니다.
종합해 보면 현재시점에서도 최대한 보수적으로 잡아도 15억은 충분히 가능할 듯 보입니다. 그럼 안전마진은 최소 2억 가능합니다. 그리고 앞으로 부동산 시장환경이 좋아진다면 더욱 가치는 상승할 수 있다는 점은 말씀 안 드려도 알 수 있습니다.
| 아파트 | 면적 | 매매가격 | 거래일시(입주시기) |
| 래미안 파크스위트 | 33평형 | 14.1억 | 2023.3(2018.09) |
| 이편한세상광진그랜드파크 | 32평형 | 16.0억 | 2023.4(2022.01) |
꼭 찾아서 단점을 언급한다면 구의역이 지상이라 근접한 동은 소음의 불편함 정도. 그리고 초등학교 등하교 시 횡단보도를 건너냐 된다는 점. 하지만 한강뷰 맛집에다가 강남 5분 내 접근, 각종문화 편의 시설, 건국대 세종대 어린이대공원등을 감안할 때 단점보다는 장점이 많아 보이긴 합니다. 하지만 판단은 어디까지나 본인의 몫이잖아요.
이스트폴 분양 신청 자격 및 일정, 부동산 바닥 신호에 대한 내용은 아래 콘텐츠 참고 하시기 바랍니다
[ 참고 콘텐츠]
구의역 롯데캐슬 이스트폴 분양 신청 자격 및 일정 - 안전마진 2억 확보
서울 광진구 '구의역 롯데캐슬 이스트폴' 분양 일정이 임박했습니다. 당첨 시 최대 2억 정도의 안전 마진 확보가 예상되는데요. 이는 거의 무위험 수익에 가깝다고 볼 수 있습니다. 분양 신청 일
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